物业管理对房地产发展的影响

2021-09-18 00:43:31 浏览次数：

精品文档就在这里各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有物业管理对房地产发展的影响一一业界视点物业管理对开发商的影响物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善。上个世纪90年代，国家就颁布了物业管理法规，对房地产发展起到保障和提升作用。物业管理到底对房地产起到多大的作用，我们从下面的例子中就可以明白几分。2006年，物业管理行业最为轰动的事件无疑是国内两大领导品牌物业管理公司一一万科和中海纷纷回撤外接物业，专注于为本地产企业开发项目的物业服务。万科在2006年最后一天，正式撤离管理了10年的深圳桃源村，此前，它已经撤离同样为政府小区的鹿丹村，并且表示不会再接除公司外的物业管理项目，中海也撤离了深圳除中海地产之外的物业管理项目，中海地产甚至在资本市场上以1亿多元人民币，悉数“收编” 了中海物业管理的股权。从重视产品竞争，包括质量、位置、甚至价格的竞争逐渐转向以客户服务（物业管 理为标志）为重心的竞争转移，体现了开发商已意识到物业管理作为房产开发的延续和 售后服务的重要性。由于产品品质同质化的现象严重，房地产企业在产品户型、品质等方面已经没有太多的竞争优势，在地理位置大致相同的情况下，房地产竞争最根本的恐怕就属物业管理的竞争了。其管理与服务质量的好坏，将直接影响到今后房屋的正常使用，这也是目前 购房者的选房的一个主要理由。我个人认为物业管理对房地产经营的影响主要体现在以下方面一、可以帮助优化房地产前期规划设计，更好诠释房屋的居住或使用价值。现在不少精明的开发商已经从以前建好房子才联想到物业管理，进步到从规划设计阶段就提前让物业介入。这不仅是时间上的提前，更是观念上的进步，对房地产业的发展起 到积极作用。有经验的开发企业都十分清楚，物业管理企业在项目设计阶段的早期介入，更能完善房屋的功能，提升房屋的品味，提高房屋的使用价值物业管理的前期介入工作一方面是从今后物业设施设备维护的角度，评价楼盘是否便于今后的物业管理，引导开发企业从楼盘的设计，配套设施，材料的选择等方面，采用新材料，新工艺等，提高房屋的建造质量；另一方面是从业主或使用人的角度，运用从业人员物业管理经验，发现规划设计上的种种问题和缺陷，对不适之处提出修改方案，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题，保证今后房屋整体功能的正常发挥。二、有利于促进房屋的销售，可以从两方面理解其一，有助于开发商的市场定位更准确。由于物业管理人员同消费者接触较为紧密，物业管理人员更能掌握消费者的现实需求，大到周边环境、配套设施是否完善，小到户型、采光、插座，空调位的位置。通过对楼房硬件设施的评价，便于开发商修正产品设计中的 缺陷，体现对消费者显性需求的充分了解，并挖掘了消费者的隐性需求，使开发商在做 SWO份析时，能更准确做好产品的市场定位，设计的产品满足消费者的需求，更能打动 人心。其二、有助于满足消费者生活方式的追求。随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅仅是遮风避雨的场所，而是一种生活环境和生活方式体现。购买者花钱买的不仅仅是房子，更重要的是管理和服务。

　　良好的物业管理服务能给人们带来安全、清洁、舒适、方便的工作和生活环境，因此，在销售阶段向消费者展望今后 的物业服务是销售的一个很大的卖点，事实上在物业管理比较差的楼盘，房屋销售一般不太乐观，而物业管理口碑好的楼盘则比较畅销。三、好的物业管理可以使房屋保值增值。在房地产发展比较早的深圳，10多年前开发的房屋，物业管理好的目前仍然外观良好，设施设备使用正常。

　　而物业管理差的除了外观比较破旧外，设施设备基本也处于“大 病”状态，需要花很大费用进行“大手术”才能使用，这就体现出了物业管理的价值。因 为好的物业管理能有效对设施设备进行维护、保养，降低设施设备的物理磨损和消耗，从而延长使用寿命。打个比方，物业的维护就像人要经常体检一样，及时检查，加强预防，一旦发现问题，就立刻治疗，才能保持健康。在徐州这方面做的比较好的项目也不少，例如财苑地产在徐州早期开发的锦锈园和锦锈嘉园，物业维护比较到位，所有的设施设备保养良好，能够正常运行。今年徐州市政府的民心工程一一投入巨资在两年内改造100多个老小区，重新实施物业管理，这也体现出物业管理在房屋保值增值的重要性。四、好的物业管理可以帮助开发商培养和建立忠诚客户。从本质上讲，房产开发本身也是一种服务，因为没有客户，开发商失去了生存的前提，同样，生产出的产品不能满足顾客需求，客户也不会选择。

　　这说明通常情况下客户是一个非常不稳定的群体。

　　怎样保持和培养客户，怎样留住和挖掘客户，如何建立一个良好的稳 定的客户关系群体，这也是目前众多开发商在积极研讨的课题。但其中一个大家公认的有效措施，就是通过良好的物业服务可以增加业主的满意度，增强对开发商的信心和认同度，从而达到培养忠诚客户的目的。五、好的物业管理有助于开发商的声誉和品牌的塑造。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能及时协调解决开发商的遗留问题，减少开发商与客户之间的矛盾；还能充分发挥物业的整体功能，改善人们的工作和生活环境，融洽社区的人际关系，促进物业的保值增值，从而赢得客户的良好口碑，帮助开发商建立良好的公众形象，提高了开发商的声誉，有助于开发商品牌的塑造。房子三分建七分管，业主买房时注意力集中在户型，房价上。并没有考虑小区的物管，一旦物管出现问题，很容易情绪化，导致业主与物业关系僵化。业主与物业属合同关系，业主交物管费，物业就应履行相应职责，保持小区环境整洁。物业发现小区乱贴乱画现象应及时制止并清除。2010年读书节活动方案一、活动目的书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想二、活动目标1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、做好读书登记簿1每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。2每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。3中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。2 、举办读书展览各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的 、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报4 、通过活动，使学生养成博览群书的好 、习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。XC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。VC成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xF “废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。（X ）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（X ）J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。VJ接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。XP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。XQ企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。XQ企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。XS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。XS适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（X）W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X丫以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。XY运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。（X）Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。VA按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末（可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额）。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于（季节性生产企业）精品 文档